מחירי הנדל"ן הגבוהים עד מאוד – בכל רחבי הארץ, ועבור כל הנכסים – מחייבים התנהלות אחראית במיוחד לקראת כל עסקת נדל"ן. בפרט מומלץ לבצע הערכת שווי נכס, כמובן בעזרת איש מקצוע בקיא ומנוסה. הערכה מדויקת מבטיחה תמחור הוגן ומסייעת גם במימון הרכישה ובמידת הצורך גם בביטוח הנכס מבלי לשלם פרמיה מופרזת. בעמוד זה תמצאו מידע על הערכות שווי נכסים ובפרט על הפרמטרים הרלוונטיים ביותר להערכ.
מאפייני הנכס
בדיקת שווי נכס מתחילה קודם כל בסקירה של המאפיינים שלו: מהו שטח הדירה (או המשרד, החנות וכו'), מהו גיל הנכס (כשבאופן נכסים ישנים שלא עברו שיפוצים משמעותיים לאורך השנים מאבדים מערכם), כיווני אוויר, חלוקה פנימית, כשמדובר על דירה בבניין מגורים גם לקומה יש משמעות וגם לקיומה או היעדרה של מעלית, ועוד מרכיב מרכזי הוא המצב הפיזי של הנכס. בפרט נבחנות התשתיות החיוניות – אינסטלציה, חשמל, קירות ועוד.
זכויות בנייה
נכס שלא מומשו בו כל זכויות הבנייה הוא נכס בעל פוטנציאל – ולכן השווי שלו יהיה גבוה יותר בהשוואה לנכס זהה שאין בו אחוזי בנייה שלא נוצלו. בהתאם שמאי מקרקעין אחראי לא בוחן רק את המצב הקיים של הנכס אלא גם את הפוטנציאל לעתיד. בירור זכויות הבנייה העדכניות מתבצע מול מחלקת ההנדסה של הרשות המקומית הרלוונטית.
חריגות בנייה
אם זכויות שלא מומשו מעלות את ערך הנכס, חריגות בנייה מורידות אותו. בהתאם חלק בלתי נפרד מכל הערכת שווי נכס הוא גם בדיקה משפטית, כדי לבחון התאמה בין המצב בפועל לבין היתר הבנייה.
מיקום
לוקיישן הוא תמיד שיקול בכל עסקת נדל"ן, ובהתאם הוא משפיע במידה לא מבוטלת גם על כל הערכת שווי נכס. חשוב להדגיש כי מיקום מוצלח עבור אדם אחד עלול להיות גרוע לאדם אחר, ולכן מרכיב זה בהערכת השווי מותאם גם למאפיינים הספציפיים של מזמיני השירות. כך למשל משפחה עם ילדים תשמח לגור בקרבת בית ספר איכותי, בזכות הנוחות, אבל עבור זוג מבוגר הרעש עלול להוות מטרד. קרבה לכבישים ראשיים נבחנת גם על סמך הרעש בנכס וגם בהקשר של הרגלי הנסיעה של המעוניינים בנכס.
מצב השוק
הערכת שווי נכס מושפעת כמובן גם ממצב השוק בנקודת הזמן שבה היא נערכת. מאחר שישנם הבדלים לא מבוטלים בין נכסים דומים בשכונות שונות, כולל כאלה הסמוכות זו לזו, חשוב לוודא שהשמאי מתייחס באופן מעמיק גם לפרמטר הזה – כדי לקבל את הערכת השווי המדויקת ביותר האפשרית.
מידע נוסף לגבי הערכת שווי נכס
בדיקת שווי נכס אורכת כשבוע עד שבועיים, וזאת עקב הצורך לאסוף מידע רלוונטי ולהתנהל מול רשויות שונות. בהתאם מומלץ להקדים ולפנות לשמאי מקרקעין מיומן, כך שלא ייגרמו עיכובים שלא לצורך בקבלת המידע יקר הערך לגבי ערכו של הנכס.
